近日，广州中原研究发展部发布了8月份二手住宅情况报告，报告显示，2021年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签 中介网签）为8535宗，环比7月同期（8912宗）环比下降4.2%，同比大减44.1%。整体看，本月二手市场延续7月的“不温不火”表现，市场成交能力偏低，客户入市热情不高。价格方面，本月二手网签均价为27916元/平，环比上周下降5.7%。
三个主要特征
广州中原研究发展部认为，8月市场主要三个方面的特征。
（1）市场观望情绪浓，客户入市热情低。目前楼市各种调控信号释出，整体广州二手市场开始逐步“转冷”。不少客户担心现时入市会造成“高位站岗”，因此选择观望后市走势再决定是否入市。据监测中原数据显示，本月中原二手住宅带看量环比大减25.8%，同比大减40.3%。由此可见，目前二手市场表现严峻，客户入市热情不高。
（2）据中原监测显示，本月中原新增放盘量持续下滑。其中，8月新增放盘量环比下滑3.9%，同比下滑30.0%。但预计9月情况会有所好转，非96个指导价小区业主或会加快出手自身房源，避免下一批指导价小区公布会导致自身利益损失。
（3）业主后市信心减弱，议价空间明显扩大。在二手市场降温、成交周期延长、带看量减少等因素影响下，目前业主逐渐出现下调报价的情况。据监测统计，业主报价指数连续多周呈现下滑的趋势，截至8月末，报价指数下降至36.3%，较5、6月下降大概20%左右。不少二手热点板块如东风东板块、珠江新城板块议价空间也能够去到3%以上。加上8月31日广州出台的指导价调控政策，进一步表明政府要遏制房价不健康上涨的决心，直接击溃业主的心理价位防线，预计未来一段时间价格会处于下行阶段。
分区点评：增城、花都、从化逆市而上，番禺依旧稳占榜首
从各区成交情况来看，本月增城、花都、从化三大外围区域成交表现相对亮眼，本月三区分别成交878宗、815宗、352宗，环比上涨0.9%、3.0%、10.7%。
另外，番禺、南沙、荔湾三区成交下滑相对明显，本月分别成交1217宗、251宗、627宗。环比分别下滑11.4%、10.4%、8.2%。其中，番禺整体成交量虽下滑明显，但依然稳占各区成交榜首位置。
1、天河区：东圃板块“盘多客少”，成交受限
2021年8月，天河区共成交（自助网签 中介网签）为1091宗，环比回落6.4%。而二手住宅网签均价为54637元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月珠江新城、东圃等传统活跃板块成交亦出现萎缩，市场表现“冷清”，新增客户量、二手带看量均不同程度的下滑。以东圃板块为例，目前东圃板块表现为“客少盘多”的情况，不少业主有下调报价以促成交易的意愿，议价空间基本可以达到3-5%左右。但目前板块二手“实在”客户较之前明显减少，不少“笋”房源仍处于僵持状态，板块整体市场成交能力偏低。由此可见，目前东圃板块业主虽然愿意降价让利以促成成交，但因为上门客较少，整体成交依然不容乐观。
2、越秀区：东风东业主价格松动，学位需求客户需抓紧上车机会
2021年8月，越秀区共成交（自助网签 中介网签）为858宗，环比回落5.3%。而二手住宅网签均价为46596/平。
据广州中原研究发展部调研了解，8月份东风东板块整体成交依然不太理想，除传统淡季的因素外，目前市场整体交投活跃度偏低，客户观望情绪较浓。在这样的背景下，板块业主亦相应有下调报价的迹象，比如板块“明星盘”东风广场、锦城花园等，业主议价空间可以到达3%左右，报价下调幅度基本可以到30万元左右。由此可见，在政策、信贷等多重因素打压下，市场预期发生转变，业主心态也不再强硬，开始调整价格，降价成交。再加上指导价格的出台，预计未来一段时间市场会涌现不少优质笋盘。因此，客户可以把握这个楼市窗口期，抓紧“捡笋货”的好时机。
此外，需要提醒的是，由于目前信贷环境趋紧，不少银行额度不足，目前放款周期已经去到半年左右。因此，对于有学位需求的购房者来说，就需要加快入市步伐，避免因贷款周期长影响到过户问题，确保孩子明年能够正常上学。
3、海珠区：江南大道南需求稳定，海珠西持续活跃
8月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签 中介网签）1200宗，环比上月下降4.2%，二手住宅网签均价为42454元/平。根据中原成交大数据显示，本月海珠区新港西板块成交与上月相当，其成交均价分别为67025元/㎡。而本月新港西板块成交最为活跃楼盘为富景花园，其成交均价为55653元/㎡。
此外，据调研了解，本月海珠西板块成交持续活跃，购房客户数量较其它板块增多。板块主力盘源为光大花园，8月成交均价为71923元/平，成交户型以三房为主。广州中原研究发展部认为，本月海珠西板块成交活跃度高主要原因在于：海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。因此，不少购房客户遇到合适价格后加快入市，导致整体成交有所回升。另外，海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络，对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。
4、荔湾区：楼梯楼受青睐，成交占比攀升
2021年8月，荔湾区二手网签价格为35590元/平方米；共成交（中介网签 自助网签）为627宗，环比下降8.2%。据广州中原研究发展部监测，荔湾成交活跃板块为中山八路板块，其中板块向来成交活跃的珠岛花园，本月成交持续向好，本月成交均价在27551元/平。除富力广场成交活跃外，本月总价较低的散盘亦成交向好，成交客户主要以90后为主。
另外，据调研了解，进入8月后，荔湾区楼梯楼楼物业成交活跃，成交占比亦在不断攀升，2021年8月，楼梯楼物业成交占比为57.8%，环比7月上涨13.9%。根据调研，楼梯楼物业之所以成交活跃，主要原因在于：一、业主让利、议价幅度大，客户接受意愿较高。以中山八路板块为例，其楼梯楼散盘套均总价仅130-180万/套左右，议价空间基本可在5%左右，让利幅度在8-10万元左右，不少客户趁低价来“淘笋货”；二、入市门槛低。据监测，荔湾区楼梯楼套均总价仅在136万元/左右，对于不少首次置业的刚需客户有较强的吸引力。
5、白云区：金沙洲需求回升，机场路成交保持平稳
8月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签 中介网签）为923宗，环比下降0.6%。据监测发现，本月白云区机场路板块成交与7月份相当，2021年8月机场路板块中原成交均价为25420元/㎡。在机场路板块中，汇侨新城成交最为活跃，本月中原成交价均为26156元/㎡。由于机场路板块价格低洼，且交通通达性再逐步改善，导致其成交热度不减。
此外，据调研了解，本月金沙洲板块整体市场活跃度持续反而有明显的升温，录得的购房客数量、带看量环比7月上涨1-2成左右。板块主要成交盘源以保利西子湾、中海金沙馨园为主，其成交均价为37919元/平、39165元/平，成绩客户以80后改善客户为主。广州中原研究发展部认为，金沙洲板块成交明显回升主要原因在于：一方面，经历前段时间的“蓄客”后，本月市场需求属于合理回升；另一方面，业主叫价心态有所减弱，不少急售业主开始扩大议价空间以加快成交，促使客户接受意愿增加，成交上涨。
6、番禺区：钟村需求不减，华南或面临分流影响
2021年8月，番禺区共成交（自助网签 中介网签）为1217宗，环比下降11.4%。据广州中原研究发展部监测发现，本月钟村板块、市桥板块依然为番禺二手成交主力贡献板块，主要凭借“配套 楼价低洼”两大优势吸客。同时，地铁22号线即将建设落成，能够使两大板块住户快速来往广州市中心，届时楼市含金量将进一步提高。目前该板块的中原成交均价分别为28214元/平、26298元/平。
另外，需要指出的是，番禺金九已经“备注弹药”，预计将会有过千套房源涌入市场，一手市场供应充足。其中，华南板块部分新盘价格与周边二手房源相当，比如近期相对火爆的星汇文玺在售均价仅45000元/平左右，与周边雅居乐剑桥郡（均价45760元/平）、万科欧泊（均价57196元/平）等优质二手房源呈现价格倒挂现象。可能会导致不少原本打算置业的二手置换、改善客户转移至新房市场。下月华南二手市场可能会出现严重的分流情况。
预测：指导价调控出台，二手成交或跌至7500宗水平
8月，广州二手楼市“转冷”迹象明显，成交持续下探。客户观望情绪更浓，政策、信贷环境持续趋紧，新增客户数量、带看量出现持续下滑的趋势。
此外，2021年8月31日广州公布的“96个指导价小区”的“深水炸弹”亦会较大程度降低业客对后市的预期。同时，参考成都、东莞分批推进的方式，预计广州第二、第三批指导价落地的可能性较高。“指导价”出炉后，实际是变相提升了“购房者的首付门槛”，导致不少刚需、改善客户需求受限。因此，未来一段时间广州二手楼市可能会进入下行通道。
因此，广州中原研究发展部预计，9月份大市成交（自助网签 中介网签）在7500宗左右的相对低位水平左右，价格将保持维稳状态。
编辑者：mhs
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